Как на федеральном, так и на региональном уровнях (субъекты Российской Федерации и местные образования) разрабатывается и реализуется социально-экономическая политика, включающая в себя экономические, социальные, природоохранные и экологические цели и пути их решения. Составной частью этой политики является и инвестиционно-строительная политика. Основным документом для включения в региональную программу развития региона является «Схема территориального планирования на трех уровнях: схема территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований» (ст. 9 Градостроительного кодекса РФ). Разработка схем осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах структурной перестройки экономических отношений, научно-технических и других государственных программах, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, градостроительной документации и иных материалов.

Заказчик исходя из целей инвестирования и исследования ситуации на рынке продукции и услуг с учетом решений и рекомендаций, принятых в прогнозах и схемах территориального планирования развития и размещения производительных сил на территориальном уровне, составляет Ходатайство (декларацию) о намерениях. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства заказчик принимает решение о разработке финансово-экономического обоснования инвестиций.

Результаты обоснований служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проектно-изыскательских работ.

В обоснованиях должны выполняться альтернативные прора-ботки и расчеты для всех предложенных земельных участков, принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка и др.

На региональном уровне наиболее важными составляющими строительно-инвестиционной деятельности являются:

• создание условий привлекательности инвестиций и строительной деятельности в конкретном регионе;

• выявление и характеристика инвестиционного и строительного потенциала конкретного региона;

• выявление конкретных хозяйствующих субъектов, способных в планируемом периоде обеспечить инвестирование.

Реализация условия привлекательности инвестиций и строительной деятельности обеспечивается органами представительной и исполнительной властей территорий (субъектов Российской Федерации и местных органов). Это может осуществляться в виде налоговых послаблений, отводов участков земли под некоторые строящиеся объекты бесплатно или на льготных условиях, создание с использованием собственных финансовых ресурсов соответствующей инфраструктуры (дороги, газоснабжение, электрификация, телефонизация, тепло- и водоснабжение).

Госстроем России была предложена схема «одного окна» для разграничения деятельности и взаимодействия территориальных органов администрации, инвесторов и застройщиков, включающая в себя следующие сферы деятельности участников.

I. Сфера деятельности администрации без участия инвесторов и застройщиков.

1. Разработка новых и корректировка действующих генеральных планов городов, поселений и других муниципальных образований. При этом в них включаются предложения: по проектам планировки, застройки, межевания и строительства; регулированию (изъятию при необходимости) земельных участков для размещения новых объектов недвижимости; укрупненному зонированию территорий как основания для последующего проведения территориального (правового) зонирования с установлением градостроительных регламентов разрешенного использования объектов недвижимости.

2. Разработка и корректировка на основании утвержденных генпланов городов, поселений и других муниципальных образований проектов планировки, застройки, межевания. При этом подготавливаются основания для формирования земельных участков под строительство, учета их в государственном земельном и градостроительном кадастрах, регистрации прав на сформированные земельные участки, представление их на торги (конкурсы, аукционы), а также для разработки органами местного самоуправления нормативных правовых актов «Правил землепользования и застройки»,

3. Разработка «Правил землепользования и застройки», которые на основании схем территориального планирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости. При этом схемы территориального планирования являются правовым механизмом взаимодействия в рыночных условиях органов власти с физическими и юридическими лицами, обеспечивают им гарантированное право на разрешенное использование и изменение объектов недвижимости путем соответствующего выбора в рамках установленных градостроительных регламентов, сервитутов, ограничений.

4. Государственная комплексная экспертиза градостроительной документации на соответствие техническим регламентам, охватывающая генеральные планы; проекты планировки, застройки, межевания; «Правила землепользования и застройки» 5 Государственная комплексная экспертиза проводится всегда применительно бс генеральным планам. Применительно к проектам планировки, застройки, межевания Государственная комплексная экспертиза проводится только в случае отсутствия генерального плана, а при наличии генерального плана - проводится только согласование этой документации местными органами архитектуры и градостроительства. «Правила землепользования и застройки», разработанные на основе и с учетом решений генеральных планов, проходят только согласование, в том числе с участием граждан.

5. Организация и обеспечение подготовки торгов (конкурсов, аукционов) по продаже сформированных земельных участков в собственность или права на заключение договора их аренды, а также извещение участников торгов.

6. Ведение реестра сформированных земельных участков в установленном порядке с наличием инженерного обеспечения.

II. Сфера деятельности администрации с участием инвесторов и застройщиков.

7. Проведение торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление победителю торгов права собственности (долгосрочной аренды) на сформированный земельный участок до начала подготовки проектной документации и до начала строительства. При этом может быть предоставлено право возможности кредитования строительства под залог земельных участков.

8. Подготовка проектной документации в соответствии с условиями торгов.

9. Экспертиза проектной документации. Утверждение проектной документации.

10. Выдача разрешения на строительство как результат положительного заключения органов Государственной комплексной экспертизы. Разрешение на строительство выдается органов по архитектуре и градостроительству применительно к простым объектам (индивидуальным жилым домам, коттеджам), объектам, возводимым по типовым и повторно применяемым проектам, объектам средней сложности (жилым многоэтажным домам).

11. Осуществление строительства объектов. Контроль за ходом возведения объектов.

12. Приемка объектов строительства в эксплуатацию, их учет, регистрация прав на построенные объекты, ввод объектов в эксплуатацию.

Принцип «одного окна» заключается:

• в приобретении прав на сформированный участок по результатам торгов;

• получении заключения комплексной экспертизы на проект строительства;

• выдаче разрешения на основании полученного положительного заключения.

В связи с предложенной схемой к основным мероприятиям по организации, регулированию и формированию инвестиционностроительной политики в регионе можно отнести:

• разработку документации по развитию региона (градостроительная концепция развития региона - генеральный план развития, проекты размещения жилищной, коммунальной, промышленной, транспортной инфраструктуры и т.п.);

• разработку инвестиционных программ;

• размещение инвестиционных заказов;

• осуществление строительства и приемки объектов инвестиций в эксплуатацию.

Схема этапов формирования и реализации инвестиционного проекта на территориальном уровне приведена на рис. 1.4.

Формирование инвестиционно-строительной политики в регионе производится с учетом целевых территориальных, отраслевых и федеральных программ. На основе проектов инвестиционных программ региона формируется бюджетная заявка правительству субъектов Российской Федерации или правительству РФ в целях включения в целевые программы регионального или федерального уровня. Финансирование работ по этим программам осуществляется как за счет регионального заказа, так и отраслевого, территориального и федерального заказов.

Рис. 1.4. Схема этапов формирования и реализации инвестиционного проекта на территориальном уровне

Размещение заказов на строительство по инвестиционным программам производится на основе конкурсного выбора организаций заказчиков-застройщиков, предложивших наиболее выгодные условия выполнения заказов и имеющих лицензию на право ведения работ, способных нести имущественную ответственность за неисполнение обязательств по заключенному контракту. Такие же требования предъявляются и к подрядчику.

Зарубежная практика реализации инвестиционных строительных проектов выявила целесообразность их постоянного инженерного сопровождения. Инженерное сопровождение инвестиций (инжиниринг) - самостоятельный вид услуг, включающий в себя совокупность проектных, методологических, методических, организационных, экономических и практических работ по капитальному строительству, т.е. предоставление услуг по доведению научно-исследовательских, опытно-конструкторских и проектно-технологических разработок до стадии производства. Для помощи проектным и строительным организациям, а также инвесторам на федеральном уровне создано Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», которое является ведущим разработчиком нормативных и методических документов для капитального строительства и оказанию услуг по инженерному сопровождению инвестиционных проектов в строительной отрасли.