Проектные и инженерно-изыскательские работы для строительства относятся к инвестиционной фазе. Но предварительные данные предпроектных проработок и особенно инженерных изысканий используются в предынвестиционной фазе. Это, прежде всего, необходимо для подготовки проектной документации и обоснования инвестиций в строительство.

Организационно-правовые основы проектно-изыскательских работ. В соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектносметной документации. Проектно-сметная документация (ПСД) входит в состав инвестиционного проекта; она необходима для подготовки предложений для подрядных торгов, решения комплекса вопросов по планированию финансирования и материально-технического обеспечения строительства, а также для разра ботки проектов организации строительства (ПОС), проектов производства работ (ППР) и составления смет.

Проектная документация - это материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющих архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, строительными и техническими регламентами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 49). Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляются в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе Вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Основные требования к проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации в современных условиях определяются Федеральными законами «О техническом регулировании» от 27.12.2002 № 184-ФЗ, «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ГОСТ 21-101-97, СНиП 11-01-95 и другими документами, утвержденными Госстроем России, Мин-промэнерго России, Министерством регионального развития.

В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» техническому регулированию подвергаются отношения, возникающие:

• при разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации;

• разработке, принятии, применении и исполнении на добровольной основе требований к продукции, процессам производ ства, эксплуатации, хранении, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг;

• оценке соответствия.

Техническому регулированию подвергаются также права и обязанности участников, регулируемых настоящим законом отношений.

Техническое регулирование осуществляется в соответствии с применением единых правил установления требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, реализации, утилизации, перевозке, выполнению работ или оказанию услуг. При этом на продукцию, процесс производства, эксплуатацию, выполнение работ и оказание услуг устанавливается технический регламент. Технический регламент принимается в следующих целях:

• защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

• охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных или растений;

• предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Технический регламент должен содержать исчерпывающий перечень, а также требования к характеристикам продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, в отношении которых они устанавливаются. Тем не менее он не должен содержать требования к конструкции и исполнению, за исключением случаев, в которых из-за отсутствия требований к конструкции и исполнению с учетом степени риска причинения вреда не обеспечивается достижение перечисленных выше целей регламента. Требования технических регламентов не могут служить препятствием осуществлению предпринимательской деятельности в большей степени, чем это минимально необходимо для выполнения целей, указанных выше.

В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» регламенты подразделяются на общие и специальные. Требования общего технического регламента обязательны для применения и соблюдения в отношении видов продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации. Безопасная эксплуатация и утилизация машин и оборудования, безопасная эксплуатация зданий, строений, сооружений и безопасное использование прилегающих к ним территорий, пожарная безопасность относятся к общим техническим регламентам.

Специальные технические регламенты устанавливают требования только к тем отдельным видам продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, в отношении которых не обеспечиваются требованиями общих технических регламентов.

Качество продукции, работ и услуг должно подтверждаться оценкой соответствия требованиям качества. Оценка соответствия производится в формах государственного контроля (надзора), аккредитации, испытания, регистрации, подтверждения соответствия, приемки и ввода в эксплуатацию объекта, строительство которого закончено и в иной форме. Форма подтверждения соответствия на территории РФ может носить добровольный или обязательный характер.

Добровольное подтверждение соответствия осуществляется в форме добровольной сертификации по инициативе заявителя на условиях договора между заявителем и органом по сертификации.

Обязательное подтвержде н и е соответствия производится только в случаях, установленных соответствующим техническим регламентом и исключительно на требования технического регламента. Оно осуществляется в формах принятия декларации о соответствии и обязательной сертификации определенных видов продукции. При оценке соответствия требований к продукции, процессам производства, работам и услугам должно соблюдаться единство правил и методов исследований (испытаний) и измерений.

В соответствии с Федеральным законом для повышения уровня безопасности жизни и здоровья граждан, государственного и муниципального имущества, а также имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности, повышения уровня безопасности объектов принимаются стандарты. Они подразделяются на национальные стандарты и стандарты организаций. Основной принцип стандартизации - добровольное применение стандартов с максимальным учетом при их разработке законных интересов заинтересованных лиц. Разработчиком национального стандарта может быть любое лицо.

Стандарты организаций (в том числе коммерческих), общественных, научных, саморегулируемых организаций, объединений юридических лиц могут разрабатываться и утверждаться ими самостоятельно исходя из необходимости применения этих стандартов в целях безопасности продукции и т. п.

Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера, за исключением оговоренных в законе случаев.

В развитие Федерального закона «О техническом регулировании» Госстроем России были определены объекты технического регулирования. К ним отнесены:

• общие требования к процессам производства продукции строительства, включая инженерные изыскания и проектирование, а также ее эксплуатации и утилизации;

• планировка и застройка городских и сельских поселений и другие требования к размещению объектов строительства;

• здания и сооружения предприятий промышленности, энергетики, транспорта, связи, водного, сельского и городского хозяйства, жилые здания, общественные здания и сооружения культуры, здравоохранения, образования, торговли и других отраслей;

• промышленная продукция, применяемая в строительстве.

Технические регламенты в строительстве устанавливают общие требования к объектам технического регулирования, обеспечивающие безопасность продукции строительства и процессов ее производства, эксплуатации и утилизации. Технические регламенты должны предусматривать требования, определяющие:

• прочность и устойчивость (надежность) конструкций и оснований зданий и сооружений в расчетных условиях эксплуатации;

• безопасность людей при пожарах и других аварийных ситуациях, защиту рядом расположенных зданий и сооружений и экономически обоснованные с учетом возможности страхования недвижимости положения по ограничению материального ущерба;

• безопасность людей и защиту Объектов жизнеобеспечения при землетрясениях, обвалах, оползнях и других расчетных геофизических процессах;

• безопасность движения и перемещения людей, доступность среды для маломобильных групп населения и защиту помещений от несанкционированного вторжения;

• безопасные для здоровья человека условия проживания, труда, быта и отдыха;

• безопасный уровень воздействий строительных объектов (в процессе их строительства, эксплуатации и утилизации) на окружающую среду;

• состав и содержание необходимой информации для пользователей продукции строительства по вопросам ее безопасной эксплуатации.

Оценка соответствия строительных объектов предусматривается в форме государственного надзора, приемки результатов выполненных работ, приемки и ввода в эксплуатацию заказчиком законченного строительством объекта. Для применяемой в строительстве промышленной продукции рекомендуется предусматривать подтверждение соответствия в форме добровольной сертификации.

В настоящее время до введения новых технических регламентов (до 2010 г.) технические требования на строительную продукцию изложены в нормативных документах на различных уровнях:

• на федеральном уровне - в Строительных нормах и правилах (СНиП), Сводах правил (СП);

• уровне субъектов Российской Федерации - в Территориальных строительных нормах (ТСН);

• уровне организаций и предприятий, производящих строительную продукцию, - в технических условиях (ТУ).

Технические регламенты разных видов разрабатываются для добровольного применения при инженерных изысканиях, проектировании, строительстве, эксплуатации и утилизации (ликвидации), объектов, а также при разработке и производстве строительных изделий и материалов.

СНиПы содержат требования по безопасности применительно к объектам технического регулирования в строительстве, федеральные градостроительные нормативы, а также эксплуатационные характеристики продукции строительства, основанные на требованиях потребителя. Требования к эксплуатационным характеристикам устанавливают для зданий и сооружений в целом, их частей и строительных изделий в соответствии с различными уровнями потребностей или условиями эксплуатации вне зависимости от конструктивного устройства, применяемых материалов и технологий.

СП содержат способы реализации требований. В них приводятся с необходимой полнотой рекомендуемые в качестве официально признанных и оправдавших себя на практике положения, применение которых позволяет обеспечить соблюдение требований технических регламентов, строительных норм и правил, а также положения по отдельным вопросам, не регламентированным строительными нормами и правилами. В своды правил могут включаться извлечения из технических регламентов, строительных норм и правил, в развитие которых эти своды правил разработаны.

ГСЯ утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Они действуют на территориях этих субъектов и обязательны для всех участников градостроительной деятельности. В ТСН устанавливаются организационные, типологические, социально-экономические и необходимые технические требования, а также градостроительные нормативы в соот-

I

ветствии с нормативными документами федерального уровня с учетом природно-климатических, социально-демографических, национальных и иных особенностей субъектов Российской Федерации.

Международные и (или) национальные стандарты могут использоваться полностью или частично в качестве основы при разработке проектов строительных технических регламентов

Национальные стандарты, а также введенные в качестве национальных межгосударственные и международные стандарты определяют для применения на добровольной основе конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, а также требования к строительным изделиям и материалам, методы испытаний. Они применяются в технических регламентах путем ссылок на них. В строительных нормах и правилах, сводах правил и территориальных строительных нормах их учитывают в составе комплексов нормативных документов технических регламентов в строительстве.

ГУ устанавливают требования к зданию, сооружению, материалам и конструкциям. Их разрабатывают по решению заказчика на строительство. Технические условия, устанавливающие требования к строительным изделиям и материалам, разрабатывают по решению изготовителя (поставщика) этой продукции.

Для достижения общих целей технического регулирования в строительстве до 2010 г. должна быть разработана система нормативных документов, включающая в себя:

• организационно-методические нормативные документы;

• общие технические нормативные документы;

• нормативные документы по градостроительству, зданиям и сооружениям;

• нормативные документы на инженерное оборудование зданий и сооружений и внешние сети;

• нормативные документы на строительные конструкции и изделия.

В соответствии со ст. 48 ч. 11 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и технических условий. При этом разработку проектной документации для зданий и сооружений I и II уровней ответственности разрешается производить юридическим лицам независимо от организационной формы и индивидуальным предпринимателям, имеющим право (лицензию) на этот вид деятельности.

В соответствии со ст. 5 и 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 № 128-ФЗ Правительством Российской Федерации утверждено постановление «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности» от 21.03.2003 № 174. В зависимости от ответственности зданий и сооружений, характеризуемых экономическими, социальными и экологическими последствиями их отказов, ГОСТ 27751 -

88 устанавливает три уровня:

I - повышенный;

II - нормальный;

III - пониженный.

Повышенный уровень ответственности следует принимать для зданий и сооружений, отказы которых могут привести к тяжелым экономическим, социальным и экологическим последствиям. К ним относят резервуары для нефти и нефтепродуктов вместимостью 10000 м3 и более, магистральные трубопроводы, производственные здания с пролетами 100 м и более, сооружения связи высотой 100 м и более, а также уникальные здания и сооружения.

Нормальный уровень ответственности следует принимать для зданий и сооружений массового строительства (жилые, общественные, производственные, сельскохозяйственные здания и сооружения).

Пониженный уровень ответственности следует принимать для сооружений сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения).

При расчете несущих конструкций и оснований следует учитывать коэффициент надежности по ответственности: для I уровня ответственности - более 0,95, но не более 1,2; для II уровня -

0,95; для III уровня - менее 0,95, но не менее 0,8.

Уровни ответственности зданий и сооружений следует учитывать также при определении требований к долговечности зданий и сооружений, номенклатуры и объема инженерных изысканий для строительства, установления правил приемки, испытаний, эксплуатации и технической диагностики строительных объектов.

Отнесение объекта к конкретному уровню ответственности и выбор значения коэффициента надежности по ответственности производится генеральным проектировщиком по согласованию с заказчиком.

В соответствии с ГОСТ 21.101 - 97 в состав проектной документации на строительство здания или сооружения в общем случае должны включаться:

• рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ;

• рабочая документация на строительные изделия по ГОСТ 21.501-94;

• эскизные чертежи общих видов нетиповых изделий по ГОСТ 21.114-95;

• спецификации оборудования, изделий и материалов по ГОСТ 21.110-95;

• другая прилагаемая документация, предусмотренная соответствующими стандартами Системы проектной документации для строительства (СПДС);

• сметная документация по установленным формам.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сто рон, является договор (контракт). Контракт заключается заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование.

Таблица Ы

Задание на проектирование объектов производственного назначения

п/п

Перечень основных данных и требований

Показатели и характеристика

1

Наименование и месторасположение проектируемого предприятия, здания и сооружения

2

Основание для проектирования

3

Вид строительства

4

Стадийность проектирования

5

Требования по вариантной и конкурсной разработке

6

Особые условия строительства

7

Основные технико-экономические показатели объекта, в том числе мощность, производительность, производственная программа

8

Требования к качеству, конкурентоспособности и экологическим параметрам продукции

9

Требования к технологии, режиму предприятия

j

10

Требования к архитектурно-строительным, объемнопланировочным и конструктивным решениям

И

Выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективному расширению предприятия

12

Требования и условия к разработке природоохранных мер и мероприятий

13

Требования к режиму безопасности и гигиене труда

14

Требования по ассимиляции производства

15

Требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций

16

Требования по выполнению опытно-конструкторских и научно-исследовательских работ

17

Состав демонстрационных материалов

Первичным и обязательным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование, (по международной терминологии - проект) строительства. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО (проекта) строительства разрабатывается задание на проектирование, а затем рабочая документация.

Задание на проектирование разрабатывается в соответствии с ТЭО и исходно-разрешительной документацией на строительство, полученной в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и МДС 11-1.99- В задании на проектирование зданий и сооружений освещаются основные требования к проектируемому объекту. Состав задания на проектирование объектов производственного назначения приведен в табл. 1.1.

Состав задания на проектирование устанавливается с учетом отраслевой специфики и вида строительства. Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации следующие исходные материалы:

• обоснование инвестиций строительства данного объекта;

• решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

• акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;

• архитектурно-планировочное задание, составленное в установленном порядке;

• технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

• сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;

• исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;

• номенклатура, порядок и сроки представления материалов оговариваются в договоре (контракте) на выполнение проектных работ.

• необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;

• материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;

• материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;

• имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;

• чертежи и технические характеристики продукции предприятия;

• задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);

• заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;

• технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования;

• условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин, механизмов и площадок для складирования строительных материалов.

Состав задания на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения приведен в табл. 1.2.

Вместе с заданием на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения заказчик выдает проектной организации следующие документы и материалы:

• обоснование инвестиций в строительство данного объекта;

• решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

• архитектурно-планировочное задание;

• имеющиеся материалы утвержденного проекта детальной планировки участка строительства;

• имеющиеся материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий;

• материалы по существующей и сохраняемой застройке и зеленым насаждениям;

• сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях;

• материалы инвентаризации, оценочные акты и решения местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые сооружения;

• данные по виду выделяемого топлива;

• технические условия на присоединение к внешним инженерным сетям и коммуникациям;

• сведения о фоновом состоянии окружающей природной среды, комфортности проживания населения, наличии техногенных объектов вблизи строительства, объектов жилищно-гражданского назначения и зонах их воздействия при возможных аварийных ситуациях.

Проектирование объектов строительства I и II уровней ответственности должно осуществляться юридическими и физически-

Таблица 1.2

Задание на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения

п/п

Перечень основных данных и требований

Показатели и характеристика

1

Наименование и месторасположение объекта

2

Основание для проектирования

3

Вид строительства

4

Стадийность проектирования

5

Требования по вариантной и конкурсной разработке

6

Особые условия строительства

7

Основные технико-экономические показатели, в том числе жилых или общественных зданий, их назначение (этажность, число секций и квартир, вместимость или пропускная способность)

8

Назначение и типы встроенных в жилые дома предприятий общественного обслуживания, их мощность, вместимость, пропускная способность, состав и площади помещений, строительный объем

9

Основные требования к архитектурно-планировочному решению здания, условиям блокировки, отделке здания

10

Рекомендуемые типы квартир и их соотношение

11

Основные требования к конструктивным решениям и материалам несущих и ограждающих конструкций

12

Основные требования к инженерному и технологическому оборудованию

13

Требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения J

14

Требования к благоустройству площадки и малым архитектурным формам

15

Требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций

16

Требования о необходимости выполнения демонстрационных материалов, их составе и форме

17

Выполнение научно-исследовательских и опытноконструкторских работ в процессе проектирования и строительства [

18

Выполнение экологических и санитарно-эпидемиологических требований к объекту

ми лицами, получившими в установленном порядке лицензию на осуществление данного вида деятельности. Проектирование зданий и сооружений, финансируемых из федерального, республиканского, регионального или местного бюджетов, осуществляется на конкурсной основе. При финансировании из собственных средств инвесторов - по решению заказчика (инвестора).

Стадийность проектирования. Проектирование строительных объектов может производиться в одну, две или три стадии. Стадийность проектирования объекта устанавливается заказчиком (инвестором) совместно с проектировщиком в задании на проектирование.

Установленная стадийность проектирования зависит от категории сложности, социальной значимости и территориального расположения объекта. В больших городах с исторической застройкой (Москва, С.-Петербург и др.) всю территорию условно делят на три зоны привязки строительных объектов, а строительные объекты - на три категории архитектурно-конструктивной сложности.

I. Объекты на территориях центра города и исторических зон, на территориях с промышленными объектами, в экологически неблагоприятных районах. К этой зоне по категории архитектурно-конструктивной сложности относятся строительные объекты, запроектированные по индивидуальным проектам крупных гражданских и общественных зданий и сооружений (монолитные жилые многоэтажные дома, зрелищные учреждения, дворцы спорта, правительственные здания, специализированные медицинские центры, крытые многофункциональные рынки, гостиницьГ5-звездные и т.п.); крупные промышленные здания и сооружения с социальной инфраструктурой и т. п.

II. Объекты на остальной застроенной территории. К этой зоне по категории архитектурно-конструктивной сложности относятся строительные объекты, запроектированные по типовым проектам (жилые и общественные здания и сооружения); индивидуальные проекты средних по объему и сложности зданий и сооружений (группы жилых домов, многоэтажные жилые дома муниципального строительства, сельские клубы, библиотеки, кинотеатры до 1000 мест, специализированные школы, гостиницы 3 - 4-звездные, бассейны, катки, столовые, кафе, гаражи малоэтажные наземные, объекты агропромышленных комплексов, банно-оздоровительные комплексы, гаражи подземные и т.п.).

III. Объекты на новых малозастроенных экологически благоприятных территориях города. К этой зоне по категории архитектурно-конструктивной сложности относятся привязанные типовые и повторно применяемые проекты незначительных по объему и сложности строительных объектов (жилые малоэтажные дома, школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.п.).

В зависимости от сложности проектируемого объекта П. С. На-насов [7] выделил три стадии возможных сочетаний стадий проектирования.

В три стадии ведется проектирование объектов I категории сложности. Они включают в себя архитектурную концепцию (АК) или эскизный проект (ЭП), технико-экономическое обоснование, рабочий проект (РП) или рабочую документацию (РД). Возможно сочетание: ЭП + ТЭО + РП (РД).

В две стадии ведется проектирование объектов I и II категорий сложности. Они включают в себя ТЭО (ЭП) + РП (РД).

В одну стадию ведется проектирование объектов III категории сложности. Она включает в себя РП (РД) + утверждаемую часть проекта (привязка типового или повторно применяемого проекта).

Эскизный проект разрабатывается для объектов I и II категорий сложности, если проектируемый объект будет располагаться в зоне охраны памятников истории, культуры и архитектуры. Задание на разработку эскизного проекта составляется заказчиком с участием архитектурно-градостроительных органов. Оно должно содержать основные данные по проектируемому объекту (ситуационный план, генеральный план на геоподоснове, планы не-повторяющихся этажей, схемы разрезов, фасады).

Для технически и экологически сложных объектов и при особых природных условиях строительства по решению заказчика (инвестора) или заключению государственной экспертизы по рассмотренному проекту одновременно с разработкой рабочей документации и осуществлением строительства могут выполняться детальные дополнительные проработки проектных решений по отдельным объектам, разделам и вопросам. Для объектов, строящихся по проектам массового и повторного применения, а также других технически несложных объектов на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство или градостроительной документации может разрабатываться рабочий проект (утверждаемая часть и рабочая документация) или рабочая документация.

Утверждаемая часть рабочего проекта должна иметь следующий состав:

• исходные материалы с исходно-разрешительной документацией и заданием на проектирование;

• общую пояснительную записку;

• основные чертежи;

• результаты экспертизы охраны окружающей среды и санитарно-гигиенические требования, энергоэффективность;

• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны и мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

• технологические решения;

• сводный сметный расчет стоимости строительства.

В Москве категория сложности проектируемого объекта устанавливается в зависимости от типа и качественной характеристики объекта на основе «Классификатора» - перечня объектов по категориям сложности проектирования. Основные строительные объекты подразделены на пять категорий сложности. К четвертой и пятой категориям отнесены сложные, значимые для города объекты и строящиеся по индивидуальным проектам (малоэтажная городская застройка коттеджами, особняками и виллами; жилые многоэтажные дома; культурно-просветительские и зрелищные учреждения; гостиницы высших разрядов; спортивные сооружения и т.п.).

Разработка проектной документации осуществляется в соответствии с гл. 3 Градостроительного кодекса РФ при наличии утвержденной схемы территориального планирования, решения о предварительном согласовании места размещения объекта на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора, задания на проектирование и материалов инженерных изысканий.

Проектирование предприятий, зданий и сооружений производственного и жилищно-гражданского назначения производится в соответствии с утвержденными решениями, принятыми в схемах территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Разрабатываемая проектная документация на строительство предприятия, здания и сооружения должна соответствовать государственным техническим регламентам, нормам и правилам. Это удостоверяется соответствующей записью ответственного лица за проект (главного инженера проекта, главного архитектора проекта, управляющего проектом). Дальнейшее согласование с органами государственной, негосударственной экспертизы и другими заинтересованными организациями производится в соответствии со ст. 49 и 50 Градостроительного кодекса РФ.

Состав и содержание инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Одним из основных и важных видов предпроектных работ являются изыскательские работы. Инженерные изыскания необходимы для обеспечения комплексного изучения природных и техногенных условий территории (региона, района, площадки, участка, трассы) объектов строительства, составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий проживания.

В соответствии со ст. 47 Градостроительного кодекса РФ инженерные изыскание выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Инженерные изыскания могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчик) физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с действующим в настоящее время законодательством инженерные изыскания для строительства должны выполняться юридическими и (или) физическими лицами, получившими в установленном порядке соответствующие лицензии на их производство. Инженерные изыскания для строительства предприятий, зданий и сооружений повышенного экономического, социального и экологического риска, относящихся к I уровню ответственности (уникальные здания и сооружения, магистральные трубопроводы, сооружения связи и т.п.), должны выполняться специализированными проектно-изыскательскими организациями (по видам строительства), имеющими лицензии на выполнение комплексных инженерных изысканий на территории Российской Федерации, с привлечением в необходимых случаях других исполнителей инженерных изысканий.

В соответствии со СНиП 11 -02-96 инженерные изыскания для строительства могут выполняться только при наличии решения органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта или предоставлении земельного участка. При этом должен быть предоставлен также договор об использовании земельного участка для изыскательских работ, заключенного с собственником земли, землевладельцем, землепользователем или арендатором и регистрации (разрешения) на производство инженерных изысканий. Регистрация производства инженерных изысканий выполняется в установленном порядке соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления (если это право им делегировано) с привлечением при необходимости организаций, осуществляющих территориальные функции в области инженерных изысканий для строительства. Получение разрешения на производство инженерных изысканий оформляется заказчиком (застройщиком) или по его поручению исполнителем инженерных изысканий с оплатой соответствующих услуг.

В состав инженерных изысканий для строительства входят следующие основные их виды: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические изыскания, изыскания грунтовых строительных материалов и источников водоснабжения на базе подземных вод.

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов и программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика. Детальность разработки зависит от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также от степени изученности указанных условий.

Виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав и форма материалов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются Правительством Российской Федерации.

К инженерным изысканиям для строительства такжеотносят-ся: геотехнический контроль; обследование грунтов оснований фундаментов зданий и сооружений; оценка опасности и риска от природных и техноприродных процессов; обоснование мероприятий по инженерной защите территорий; локальный мониторинг компонентов окружающей среды; геодезические, геологические, гидрогеологические, гидрологические, кадастровые и другие сопутствующие работы и исследования (наблюдения) в процессе строительства, эксплуатации и ликвидации объектов; научные исследования в процессе инженерных изысканий для строительства предприятий, зданий и сооружений; авторский надзор за использованием изыскательской продукции в процессе строительства в составе комиссии (рабочей группы); инжиниринговые услуги по организации и проведению инженерных изысканий.

Инженерно-геодезические изыскания. Инженерно-геодезические изыскания выполняются для получения топографо-геодезических материалов и данных о ситуации и рельефе местности (в том числе дна водотоков, водоемов и акваторий), существующих зданиях и сооружениях (наземных, подземных и надземных), элементах планировки (в цифровой, графической, фотографической и иных формах), необходимых для комплексной оценки природных и техногенных условий территории строительства и обоснования проектирования, строительства и эксплуатации объектов.

В состав инженерно-геодезических изысканий для строительства входят:

• сбор и обработка материалов инженерных изысканий прошлых лет, топографо-геодезических, картографических, аэрофо-тосъемочных и других материалов и данных;

• рекогносцировочное обследование территории;

• создание (развитие) опорных геодезических сетей, включая геодезические сети специального назначения для строительства;

• создание планово-высотных съемочных геодезических сетей;

• топографическая (наземная, аэрофототопографическая, сте-реофотограмметрическая и др.) съемка, включая съемку подземных и надземных сооружений;

• обновление топографических (инженерно-топографических) и кадастровых планов в графической, цифровой, фотографической и иных формах;

• инженерно-гидрографические работы;

• геодезические работы, связанные с переносом в натуру и привязкой горных выработок, геофизических и других точек инженерных изысканий;

• геодезические стационарные наблюдения за деформациями оснований зданий и сооружений, земной поверхности и толщи горных пород в районах развития опасных природных и техно-природных процессов;

• инженерно-геодезическое обеспечение информационных систем поселений и государственных кадастров (градостроительного и др.).

Инженерно-геологические изыскания. Инженерно-геологические изыскания выполняются для комплексного изучения инженерногеологических условий района (площадки, участка, трассы) проектируемого строительства, включая рельеф, геологическое строение, геоморфологические и гидрогеологические условия, состав, состояние и свойства грунтов, геологические и инженерно-геологические процессы, изменение условий освоенных (застроенных) территорий. Данные изыскания используются также для составления прогноза возможных изменений инженерно-геологических условий в сфере взаимодействия проектируемых объектов с геологической средой в целях получения необходимых и достаточных материалов для проектирования, строительства и эксплуатации объектов. В состав инженерно-геологических изысканий входят сбор и, обработка материалов изысканий прошлых лет, дешифрирование космических и аэрофотоматериалов и аэровизуальные наблюдения, маршрутные наблюдения (рекогносцировочное обследование), проходка горных выработок, геофизические исследования, полевые исследования грунтов, гидрогеологические исследования, сейсмологические исследования, сейсмическое микрорайонирование, стационарные наблюдения, лабораторные исследования грунтов и подземных вод, обследование грунтов оснований существующих зданий и сооружений, составление прогноза изменений инженерно-геологических условий, оценка опасности и риска от геологических и инженерно-геологических процессов в районе строительства.

Инженерно-экологические изыскания. Инженерно-экологические изыскания выполняются для экологического обоснования строительства и иной хозяйственной деятельности в целях предотвращения, снижения или ликвидации неблагоприятных экологических и связанных с ними социальных, экономических и других последствий и сохранения оптимальных условий жизни населения.

Инженерно-экологические изыскания должны обеспечивать:

• комплексное изучение природных и техногенных условий территории, ее хозяйственного использования и социальной сферы;

• оценку современного экологического состояния отдельных компонентов природной среды и экосистем в целом, их устойчивости к техногенным воздействиям и способности к восстановлению;

• разработку прогноза возможных изменений природных (природно-технических) систем при строительстве, эксплуатации и ликвидации объекта;

• оценку экологической опасности и риска;

• разработку рекомендаций по предотвращению вредных и нежелательных экологических последствий инженерно-хозяйственной деятельности и обоснование природоохранных и компенсационных мероприятий по сохранению, восстановлению и оздоровлению экологической обстановки;

• разработку мероприятий по сохранению социально-экономических, исторических, культурных, этнических и других интересов местного населения;

• разработку рекомендаций и (или) программы Организации и проведения локального экологического мониторинга, отвечающего стадиям предпроектных и проектных работ.

Изыскания грунтовых строительных материалов. Изыскания грунтовых строительных материалов проводятся для получения необходимых и достаточных данных об их источниках, количестве, качестве и горно-геологических условиях для проектирования и организации временных карьеров по добыче грунтовых материалов, не являющихся местными строительными материалами и предназначенных для возведения земляных сооружений (насыпных, намывных плотин, дамб, дорог и т.п.) и других проектируемых объектов строительства.

В состав изысканий грунтовых строительных материалов входят сбор, обобщение и использование имеющихся фондовых материалов изысканий прошлых лет; дешифрирование космических и аэрофотоматериалов; маршрутные наблюдения (рекогносцировочное обследование); проходка горных выработок; геофизические исследования; опытные полевые работы; гидрогеологические исследования; лабораторные исследования грунтовых материалов; опытно-производственные исследования с участием строительных организаций; обследование земляных сооружений при их реконструкции в целях оценки их состояния или изучения опыта строительства; работы и исследования в составе инженерно-геодезических:, инженерно-гидрометеорологических и других видов инженерных изысканий.

Изыскания источников водоснабжения. Изыскания источников водоснабжения на базе подземных вод должны выполняться в составе инженерных изысканий для строительства в целях получения необходимых и достаточных данных для проектирования и строительства водозаборов подземных вод с незначительной (до 1000 м3/сут) потребностью в хозяйственно-питьевой воде (для животноводческих ферм, садоводческих товариществ, хлебопекарен и т.п.). Эти изыскания необходимы, если существующее централизованное водоснабжение не может обеспечить требуемой потребности в воде или его использование нецелесообразно по технико-экономическим обоснованиям, или оно отсутствует.

В состав изысканий источников водоснабжения должны входить сбор и анализ имеющихся материалов по гидрогеологическим условиям района и эксплуатации действующих водозаборов подземных вод; гидрогеологическое обследование района (участка) работ, включая обследование действующих водозаборов подземных вод; проходка горных выработок; опытно-фильтрационные работы; стационарные наблюдения; исследования состава и санитарного состояния подземных вод; обследование для проектирования зон санитарной охраны водозаборов.

Состав и детальность инженерных изысканий зависят от стадийности проектирования и указываются в техническом задании, составленном заказчиком с участием исполнителя изысканий. Инженерные изыскания для строительства в целях обоснования предпроектной документации должны включать в себя комплексное изучение природных и техногенных условий региона (района, площадки, трассы), составление прогноза возможного изменения этих условий при взаимодействии с объектами строительства.

В материалах инженерных изысканий для подготовки обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений в результате выполненного комплекса полевых и камеральных работ должны быть представлены данные о природных и техногенных условиях намеченных вариантов мест размещения объекта строительства. Это необходимо для обоснования выбора площадки (трассы), определения базовой стоимости строительства, принятия принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений по наиболее крупным и сложным зданиям и сооружениям и их инженерной защите, составления схем размещения объектов строительства (ситуационного и генерального планов), оценки воздействия объекта строительства на окружающую среду.

Инженерные изыскания для строительства в целях разработки проекта предприятий, зданий и сооружений должны обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов в том составе и с той детальностью, которая достаточна для разработки проектных решений по территории выбранной площадки (трассы) объекта строительства на стадии «проект». Они должны включать в себя данные о природных и техногенных условиях и прогноз их изменения для обоснования компоновки зданий и сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений по ним, составления ситуационного и генерального планов проектируемого объекта. Их используют для разработки мероприятий по проектированию сооружений инженерной защиты, мероприятий по охране природной среды, проекта организации строительства.

Для разработки рабочей документации на здания и сооружения инженерные изыскания для строительства должны включать в себя детализацию и уточнение природных условий в пределах сферы взаимодействия зданий и сооружений с окружающей средой. о

Для стадии «рабочая документация» инженерные изыскания должны обеспечивать получение материалов, необходимых для расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий и сооружений, их инженерной защиты. Они необходимы также для разработки окончательных решений по осуществлению профилактических и других необходимых мероприятий, производства земляных работ, а также для уточнения проектных решений по отдельным вопросам, возникшим при разработке проекта, согласовании и (или) утверждении проекта по объекту строительства.

На стадии «рабочий проект» для строительства технически несложных объектов по проектам массового и повторного применения, а также объектов, по которым имеются материалы инженерных изысканий для обоснования инвестиций в строительство или иной предпроектной документации такой же детальности, инженерные изыскания должны выполняться по требованиям, предъявляемым к разработке рабочей документации исходя из отраслевой специфики Проектируемых объектов.

Инженерные изыскания в период строительства, эксплуатации и ликвидации объектов выполняются в целях повышения устойчивости, надежности и эксплуатационной пригодности зданий и сооружений и охраны здоровья людей. Полученные материалы от изысканий используют:

• для установления соответствия или несоответствия природных условий заложенных в рабочей документации;

• оценки качества возводимых сооружений и их оснований, проверки соответствия их проектным требованиям с установкой при необходимости контрольно-измерительной аппаратуры;

• оценки состояния зданий и сооружений и эффективности работы систем их инженерной защиты;

• выполнения специальных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, гидрогеологических, кадастровых и других работ и наблюдений;

• локального мониторинга компонентов окружающей среды;

• санации и рекультивации территории (при необходимости) после ликвидации объектов:

Состав и содержание разделов проекта на строительство объектов капитального строительства. В соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются следующие разделы:

• пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

• архитектурные решения;

• конструктивные и объемно-планировочные решения;

• сведения об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения; перечень инженерно-технических мероприятий; содержание технологических решений;

• проект организации строительства объектов капитального строительства;

• проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

• перечень мероприятий по охране окружающей среды;

• перечень Мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

• перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

• проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

• иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, устанавливаются правительством Российской Федерации. Проектная документация объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, особо опасных, технически сложных, уникальных объектов, объектов обороны и безопасности также должна содержать перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Состав и содержание разделов проекта на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения. Рекомендуемый состав и содержание разделов проекта на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения приводится ниже. При необходимости создания объектов жилищно-гражданского назначения для нужд предприятия или сооружения в состав проектной документации включается проект «Жилищно-гражданское строительство».

Общая пояснительная записка. Общая пояснительная записка должна включать в себя основание для разработки проекта; исходные данные для проектирования; краткую характеристику предприятия и входящих в его состав производств; данные о проектной мощности и номенклатуре, качестве, конкурентоспособности, техническом уровне продукции, сырьевой базе, потребности в топливе, воде, тепловой и электрической энергии, комплексном использовании сырья, отходов производства, вторичных энергоресурсов; сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства; основные показатели по генеральному плану, инженерным сетям и коммуникациям, мероприятия по инженерной защите территории; общие сведения, характеризующие условия и охрану труда работающих, санитарноэпидемиологические мероприятия, основные решения, обеспечивающие безопасность труда и условия жизнедеятельности маломобильных групп населения; технико-экономические показатели, полученные в результате разработки проекта, их сопоставление с показателями утвержденного (одобренного) обоснования инвестиций в строительство объекта и установленным заданием на проектирование (примерный перечень технико-экономических показателей по проекту приведен в приложении 1, табл. П1Л); сведения об использованных в проекте патентах и изобретениях, выводы и предложения по реализации проекта; сведения о проведенных согласованиях проектных решений. В пояснительную записку также включается подтверждение соответствия разработанной проектной документации государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям, выданным органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта; оформленные в установленном порядке согласования об отступлениях от действующих нормативных документов.

Генеральный план и транспорт. В разделе генеральный план и транспорт должна быть приведена краткая характеристика района и площадки строительства; решения и показатели по генеральному плану (с учетом зонирования территории); внутриплощадо-чный и внешний транспорт, выбор вида транспорта; основные планировочные решения и мероприятия по благоустройству территории; решения по расположению инженерных сетей и коммуникаций; организация охраны предприятия.

Основные чертежи. Состав альбома основных чертежей должен включать в себя ситуационный план размещения предприятия, здания, сооружения с указанием на нем существующих и проектируемых внешних коммуникаций, инженерных сетей и селитебных территорий, границы санитарно-защитной зоны, особо охраняемые территории (для линейных сооружений приводится план трассы, а при необходимости - продольный профиль трассы; картограмма земляных масс); генеральный план, на котором наносятся существующие, проектируемые и подлежащие сносу здания и сооружения; объекты охраны окружающей среды и благоустройства, озеленения территории и принципиальные решения по расположению внутриплощадочных инженерных сетей и транспортных коммуникаций; планировочные отметки территории.

Технологические решения. В этом разделе приводятся данные о производственной программе; краткая характеристика и обоснование решений по технологии производства; данные о трудоемкости изготовления продукции, механизации и автоматизации технологических процессов; состав и обоснование применяемого оборудования, в том числе импортного; решений по применению, малоотходных й безотходных технологических процессов и производств, повторному использованию тепла и уловленных химреагентов; данные о количестве и составе вредных выбросов в атмосферу и сбросов в водные источники; технические решения по предотвращению (сокращению) выбросов и сбросов вредных веществ в окружающую среду; оценка возможности возникновения аварийных ситуаций и решения по их предотвращению; вид, состав и объем отходов производства, подлежащих утилизации и захоронению; характеристика межцеховых и цеховых коммуникаций и решения по организации ремонтного хозяйства; топливно-энергетический и материальный балансы технологических процессов; число рабочих мест и их оснащенность; потребность в основных видах ресурсов для технологических нужд; предложения по организации контроля качества продукции.

Управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих. Настоящий раздел выполняется в соответствии с нормативными документами Минтруда России. В этом разделе рассматриваются организационная структура управления предприятием и отдельными производствами, автоматизированная система управления и его информационное, функциональное, организационное и техническое обеспечение. В него включаются также автоматизация и механизация труда работников управления, результаты расчетов численного и профессионально-квалификационного состава работающих; число и оснащенность рабочих мест; санитарно-гигиенические условия труда работающих и мероприятия по охране труда и технике безопасности, в том числе решения по снижению производственных шумов и вибраций, загазованности помещений, избытка тепла, повышения комфортности условий труда и т. д.

Архитектурно-строительные решения. В этом разделе приводятся сведения об инженерно-геологических и гидрогеологических условиях площадки строительства, а также краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений по основным зданиям и сооружениям; обоснование принципиальных решений по снижению производственных шумов и вибраций, бытовому, санитарному обслуживанию работающих; мероприятия по элект-ро-, взрыво- и пожаробезопасности, защите строительных конструкций, сетей и сооружений от коррозии. В раздел включается также альбом основных чертежей, состоящий из планов, разрезов и фасадов основных зданий и сооружений со схематическим изображением основных несущих и ограждающих конструкций.

Инженерное оборудование, сети и системы. В раздел включаются решения по водоснабжению, канализации, теплоснабжению, газоснабжению, электроснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха, их планы и принципиальные схемы; сведения об инженерном оборудовании зданий и сооружений, в том числе об электрооборудовании, электроосвещении, связи и сигнализации, радиофикации и телевидении, диспетчеризации и автоматизации управления инженерными системами, противопожарными устройствами, молниезащите, их планы и принципиальные схемы.

Организация строительства. Настоящий раздел разрабатывается в соответствии со СНиП 3.01.01 - 85 «Организация строительного производства» с учетом условий и требований, изложенных в договоре на выполнение проектных работ и имеющихся данных о рынке строительных услуг.

Охрана окружающей среды. Настоящий раздел выполняется в соответствии с государственными стандартами, строительными нормами и правилами, нормативными документами Минприроды России и другими нормативными актами, регулирующими природоохранную деятельность.

Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций. Настоящий раздел выполняется в соответствии с нормами и правилами в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Сметная документация. Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) определяется по сметной документации, составленной в соответствии с положениями и формами, приводимыми в нормативно-методических документах Госстроя России (Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству). Состав сметной документации, разработанной на стадии проект, должен содержать:

• сводные сметные расчеты стоимости строительства, а при необходимости - сводку затрат. Сводка затрат составляется в том случае, когда капиталовложения предусматриваются из разных источников финансирования.

• объектные и локальные сметные расчеты;

• сметные расчеты на отдельные виды затрат, в том числе на проектные и изыскательские работы.

В составе рабочей документации должны быть объектные и локальные сметы. Они составляются, если это предусмотрено в договоре на выполнение рабочей документации.

Для определения стоимости строительства необходимо использовать действующую сметно-нормативную базу 2001 г.

Стоимость строительства в сметной документации заказчика рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

1) в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;

2) в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

В состав сметной документации проектов строительства включается также пояснительная записка, в которой приводятся данные, характеризующие примененную сметно-нормативную базу, уровень цен и другие сведения, отличающие условия данной стройки.

На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют свободные (договорные) цены на строительную продукцию. Эти цены могут быть открытыми, т. е. уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными). В результате совместного решения заказчика и подрядной строительно-монтажной организации оформляется протокол (ведомость) свободной (договорной) цены на строительную продукцию по соответствующей форме.

При составлении сметной документации, как правило, используется ресурсный или базисно-индексный метод, при котором сметная стоимость строительства определяется на основе данных проектных материалов о потребных ресурсах (рабочей силе, строительных машинах, материалах и конструкциях) и текущих (прогнозных) ценах на эти ресурсы.

Эффективность инвестиций. Эффективность инвестиций определяется расчетом на основе количественных и качественных показателей, полученных при разработке соответствующих разделов проекта. При этом производится сопоставление обобщенных данных и результатов расчетов с основными технико-экономическими показателями, определенными в составе обоснований инвестиций в строительство данного объекта и заданием на проектирование. Затем на его основе принимается окончательное решение об инвестировании и реализации проекта. Настоящий раздел выполняется в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», утвержденными Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России, Госкомпромом России (от 31.03.1994 № 7-12/47).

Состав и содержание разделов проекта на строительство объектов жилищно-гражданского назначения. Проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения состоит из приведенных ниже разделов.

Общая пояснительная записка. Общая пояснительная записка включает в себя основание для разработки проекта, исходные данные для проектирования, сведения об обосновании выбора площадки строительства; краткую характеристику объекта: данные о проектной мощности объекта (вместимость, пропускная способность), результаты расчета численности и профессионально-квалификационного состава работающих, сведения о числе рабочих мест (кроме жилых зданий); данные о потребности в топливе, воде и электрической энергии; сведения об очередности строительства и градостроительных комплексах; основные технико-экономические показатели проекта; сведения о проведенных согласованиях проектных решений, подтверждение о соответствии разработанной документации государственным нормам, правилам и стандартам; мероприятия по технической эксплуатации (по материалам, разрабатываемым для серии жилых зданий массового применения), основные решения по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения.

Технологические решения. Технологические решения включают в себя функциональное назначение объекта; краткую характеристику и обоснование решений по технологии, механизации, автоматизации технологических процессов и соответствия их заданному заказчиком уровню и нормативам по безопасности, комфорту труда.

Архитектурно-строительные решения. В этот раздел включаются сведения об инженерно-геологических, гидрогеологических условиях строительства; решения и основные показатели по генеральному плану и благоустройству участка, обоснование архитектурных и строительных решений и их соответствие архитектурному замыслу, функциональному назначению с учетом градостроительных требований; сведения об охране памятников истории и культуры; соответствии объемно-планировочных и конструктивных решений установленным заказчиком требованиям и техническим условиям; соображения по организации строительства; мероприятия по взрыво- и пожарной безопасности объекта, защите строительных конструкций от коррозии, данные об обеспечении в помещениях требуемого комфорта; мероприятия по охране здоровья работающих и обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения.

Решения по инженерному оборудованию. В этом разделе должны быть приведены обоснование принципиальных решений по инженерному оборудованию - отоплению, вентиляции, кондиционированию воздуха, газоснабжению, водоснабжению, канализации; решения по диспетчеризации, автоматизации и управления инженерными системами; принципиальные решения по электрооборудованию, электроосвещению, молниезащите, охранной и противопожарной сигнализации; мероприятия по защите инженерных сетей и оборудования от блуждающих токов и антикоррозийной защите; решения по средствам связи и сигнализации, радиофикации, телевидению противопожарным мероприятиям, а также по механизации и оборудованию для создания благоприятных условий труда.

Охрана окружающей среды. Раздел разрабатывается в соответствии с государственными стандартами, строительными нормами и правилами, утвержденными Госстроем России, Министерством регионального развития Российской Федерации, нормативными документами и другими нормативными актами, регулирующими природоохранную деятельность.

Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций. Настоящий раздел выполняется в соответствии с нормами и правилами в об-ласти гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Организация строительства. Настоящий раздел разрабатывается в соответствии со СНиП 3.01.01 - 85 «Организация строительного производства» с учетом условий и требований, изложенных в договоре на выполнение проектных работ и имеющихся данных о рынке строительных услуг.

Сметная документация. Сметная документация составляется в соответствии с приведенными данными по зданиям и сооружениям производственного назначения.

Эффективность инвестиций и основные технико-экономические показатели. Эффективность инвестиций разрабатывается в соответствии с приведенными данными по зданиям и сооружениям производственного назначения. Примерный перечень технико-экономических показателей для общественных зданий и сооружений приведен в приложении 1, табл. П1.2, а для жилых зданий - в приложении 1, табл. П1.3.

Основные чертежи. Состав альбома чертежей зависит от функционального назначения и мощности объекта. Он должен в себя включать:

• ситуационный план в масштабе 1:5000, 1:10 000;

• схему генерального плана или генеральный план участка на топографической основе в масштабе 1: 500, 1:1000;

• планы этажей, фасады, разрезы зданий и сооружений со схематическим изображением основных несущих и ограждающих конструкций (по индивидуальным и повторно применяемым проектам);

• каталожные листы привязываемых проектов массового применения;

• интерьеры основных помещений (разрабатываются в соответствии с заданием на проектирование);

• схематическое изображение индивидуальных конструктивных решений;

• технологические компоновки со ссылками на нормали или поэтажные планы расстановки основного оборудования;

• примеры расстановки мебели для жилых домов;

• принципиальные схемы устройства инженерного оборудования;

• схемы трасс внешних инженерных коммуникаций;

• планы трасс внутриплощадочных сетей и сооружений к ним;

• схему электроснабжения объекта;

• принципиальные схемы автоматизации управления средствами инженерного оборудования, санитарно-техническими устройствами;

• схемы организации связи и сигнализации;

• схемы мусороудаления из здания.

Экспертиза, согласование и утверждение проектно-сметной документации. Экспертиза проектной документации объектов капитального строительства производится в соответствии со ст. 49 и 50 Градостроительного кодекса РФ Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

• отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

• жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

• многоквартирные дома с количеством этажей не более трех, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух, общая площадь которых составляет не более чем 1500 м2 и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух, общая площадь которых составляет не более чем 1500 м2, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Государственная экспертиза проектной документации проводится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственным ему государственным учреждением. Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Срок проведения государственной экспертизы проектной документации не должен превышать три месяца.

В соответствии с «Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации» от 27.12.2000 № 1008 градостроительная, предпроектная и проектная документация на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, получаемых в качестве государственной поддержки, а также на потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от источников финансирования и форм собственности предприятий, зданий и сооружений до ее утверждения подлежит государственной экспертизе.

По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, кроме потенциально опасных и технически особо сложных объектов, решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор).

После разработки и взаимной увязки в комплексном рабочем проекте отдельных его частей проектировщики согласовывают проект с заказчиком, органами государственного надзора, а в части сметной стоимости - с подрядными строительными организациями.

При одностадийном проектировании на согласование соответствующих инстанций проектировщики представляют рабочие проекты со сводными сметами к ним, а при двухстадийном - проекты со сводными сметами и рабочую документацию на отдельные объекты, работы и затраты, входящие в соответствующую очередь осуществления проекта, а также сводки затрат. Рабочие чертежи, составленные в соответствии с утвержденным рабочим проектом, согласованию не подлежат.

При согласовании отдельных частей проекта проектировщики проверяют соответствие их состава и содержания предъявляемым требованиям и установленным в заданиях на проектирование показателям.

Заказчик согласовывает с генподрядчиком раздел рабочего проекта «Организация строительства и производства работ». Подрядная строительная организация рассматривает этот раздел рабочего проекта, а также основные решения проекта, сводный сметный расчет стоимости строительства и представляет заказчику замечания в срок не более 45 дней со дня получения этих материалов.

При неполучении замечаний в этот срок рабочий проект считается согласованным и может быть утвержден. По поручению заказчика проектная организация вносит в проектно-сметную документацию изменения, вытекающие из принятых заказчиком замечаний от подрядной строительной организации.

В зависимости от источников финансирования инстанция, которая утверждает проектно-сметную документацию, определяет уровень и содержание экспертного заключения.

Целями государственной экспертизы являются:

• предотвращение создания объектов, строительство и использование которых нарушает права физических и юридических лиц или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке норм и правил;

• оценка эффективности капитальных вложений, направляемых на строительство объектов, осуществляемых за счет средств федерального бюджета или средств бюджета субъектов Российской Федерации.

Помимо комплексной экспертизы рабочие проекты могут направляться на юридическую, экологическую или финансовую проверку. Например, под экологической экспертизой понимается система комплексной оценки экологических и социально-экономических последствий осуществления проектов, направленная на предотвращение их отрицательного влияния на окружающую среду и на решение намеченных задач с наименьшей затратой ресурсов и нежелательными минимальными последствиями.

Рассмотрение проектов строительства проводится в следующем порядке:

• проверяется комплектность и полнота представленных материалов, при этом состав и содержание принимаемой на экспертизу документации должны соответствовать установленным требованиям. При обоснованной необходимости экспертные органы могут затребовать дополнительную информацию по рассматриваемому проекту;

• проверяется полнота исходных данных и материалов инженерных изысканий. Проверяется соответствие принятых в проектах строительства решений требованиям, изложенным в договоре на выполнение проектных работ и показателям ранее утвержденного (одобренного) обоснования инвестиций в строительство, а также другим предпроектным материалам, техническим условиям, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, территориальным каталогам и иным нормативно-техническим документам, действующих на момент проведения экспертизы, а также согласованность и увязка проектных решений, приведенных в соответствующих разделах проекта строительства. В случае отступлений от требований нормативных документов рассматривается их обоснованность и наличие разрешений на это соответствующих органов;

• проводится изучение пояснительной записки и графических материалов с определением соответствия разработанных решений заданию на проектирование и другой разрешительной документации.

При экспертизе обращается особое внимание на наличие:

• вариантных проработок, расчетов и других материалов, обосновывающих выбор оптимальных проектных решений;

• установленных законодательством согласований проекта строительства с органами государственного надзора и другими заинтересованными организациями;

• записи ответственного лица за проект (главного инженера проекта, главного архитектора проекта, управляющего проектом), удостоверяющей, что проектная документация на строительство объекта разработана в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами.

Особое внимание уделяется оценке места расположения площадки (трассы) строительства в увязке с утвержденной градостроительной документацией, проверяется срок действия акта выбора земельного участка и другой разрешительной документации, а также производится сравнение с данными и технико-экономическими показателями лучших отечественных и зарубежных аналогов. При этом может оказаться необходимым или целесообразным дополнительное рассмотрение обоснований инвестиций в строительство зданий и сооружений, поскольку ряд основополагающих моментов определяется именно на стадии их разработки.

В заключении экспертизы приводится принципиальное описание принятого проектного решения, обосновывается его нерациональность, допущенное отступление от требований действующих нормативов, излагаются рекомендации по изменению (улучшению) решений с указанием ссылки на соответствующий документ или результаты расчетов.

Одновременно й заключениях отмечается применение новых Прогрессивных, рациональных технологических, объемно-Планйровочных, архитектурных, конструктивных и других решений, обеспечивающих высокий уровень производства и качества (конкурентоспособность) продукции (работ, услуг), долговечность и надежность зданий и сооружений при эксплуатации, снижение материалоемкости, расхода топливно-энергетических и других ресурсов по сравнению с заданным уровнем.

Исходя из общих принципов проектирования и требований задания заказчика при экспертизе рабочих проектов рассматриваются следующие разделы.

1. Технологические решения.

2. Архитектурно-строительные решения.

3. Решения по инженерному оборудованию.

4. Охрана окружающей среды.

5. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций.

6. Организация строительства.

7. Сметная документация.

8. Эффективность инвестиций.

Критерием оценки качества проектов строительства является эффективность инвестиций в создание (развитие) предприятий, зданий и сооружений, а также рациональность технологических, объемно-планировочных, конструктивных и прочих решений и соответствие их современным техническим, природоохранным, социальным, эстетическим, градостроительным и другим требованиям. При этом производится оценка качества каждого раздела проекта и на ее основе формируется общая экспертная оценка, указываемая в выводах и предложениях по проекту в целом.

Оценка качества проекта формируется с учетом:

• анализа технико-экономических показателей, состав которых определяется в зависимости от отраслевой специфики и видов строительства, их сопоставления с показателями, определенными в составе обоснования инвестиций в строительство данного объекта, а также установленным заданием на проектирование;

• соответствия проектных решений заданию на проектирование;

• комплектности представленной документации и глубины проектных проработок, включая качество оформления документации;

• отмеченных нарушений и отступлений от требований действующих директивных и нормативных документов и пр.

В сформированных выводах и предложениях указывается влияние проведенной экспертизы на технико-экономический уровень проектируемого объекта с оценкой изменений эффективности инвестиций, технико-экономических показателей, расхода сырья, материалов, топливно-энергетических ресурсов в производстве и строительстве, уровня воздействия на окружающую среду, сметной стоимости строительства и т.д.

На основе проведенного анализа и оценок проектных решений экспертизой может быть сделан один из следующих выводов:

• проект рекомендуется к утверждению (при отсутствии замечаний, ведущих к существенным изменениям проектных решений и основных технико-экономических показателей);

• проект возвращается на доработку (при серьезных замечаниях, вызывающих изменения проектных решений и основных технико-экономических показателей или при необходимости проработки дополнительных вариантов проектных решений).

Может быть также сделан вывод о нецелесообразности осуществления проекта по оценке уровня показателей эффективности инвестиций, их надежности, устойчивости и другим причинам.

При наличии незначительных замечаний в ходе экспертизы допускается корректировка проектной организацией документации, что должно быть оговорено в экспертном заключении.

Для проведения государственной экспертизы проектной документации необходимые документы в четырех экземплярах представляются:

• в экспертный совет при правительстве Российской Федерации по объектам, относящихся к его компетенции;

• Главное управление государственной вневедомственной экспертизы при Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации по объектам градостроительной деятельности, финансируемое за счет федерального бюджета и целевых программ, потенциально опасных и технически особо сложных объектов;

• организации вневедомственной экспертизы субъектов Российской Федерации по месту размещения объекта.

Сводное заключение по результатам проведения государственной экспертизы предпроектной и проектной документации содержит совокупную оценку:

• экономической целесообразности и технической возможности реализации проектных решений с учетом требований экологической и промышленной безопасности;

• соответствия архитектурно-планировочных и инженерно-технических требований технологическим требованиям, требованиям конструктивной надежности и безопасности;

• технико-экономических показателей строительства объекта.

Прошедшая экспертизу предпроектная документация утверждается заказчиком (инвестором). Проектная документация утверждается:

• по объектам, строительство которых осуществляется за счет средств федерального бюджета - Главным управлением государственной вневедомственной экспертизы при Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации;

• по объектам, строительство которых осуществляется за счет бюджетов субъектов Российской Федерации - в порядке, установленном органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

• по объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, - заказчиком (инвестором).

Схема согласования и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации на строительство объектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, приведена на рис. 1.5.

Предпроектная и проектная подготовка строительства. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ застройщик имеет право осуществить застройку земельного участка, благоустройство территории, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются только на основании разрешения на строительство.

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не, устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным .органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федераций или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства феДераль-

Рис. 1.5. Схема государственной экспертизы проектной документации на капитальное строительство объектов ного, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Разрешение на строительство необходимо для контроля по выполнению градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. Основные положения по выдаче разрешения на строительство приведены в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, МДС 11-1.99 «Методические рекомендации о порядке выдачи разрешений на строительство»,

Субъектами градостроительных отношений, подпадающих под регулирующее действие «Порядка выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости», являются:

• инвесторы (в том числе иностранные), заказчики (застройщики), в том числе государственные заказчики, подрядчики, пользователи объектов недвижимости (объектов капитальных вложений);

• государственные органы, органы местного самоуправления, включая соответствующие органы архитектуры и градостроительства;

• государственные органы контроля, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты;

• другие лица.

Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обязаны:

• рассматривать заявления заинтересованных физических и юридических лиц, касающиеся подготовки документов в целях выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости, за исключением объектов федерального значения и значения субъектов Российской Федерации;

• выдавать указанные в заявлении разрешения на основании подготовленных местными органами архитектуры и градостроительства по форме, в порядке и в сроки, установленные законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации на срок не более чем три года;

• осуществлять в случае наделения их соответствующими полномочиями в пределах своей компетенции выдачу разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения и значения субъектов Российской Федерации;

• обеспечивать контроль за осуществлением строительства объектов недвижимости в соответствии с выданными ими разрешениями на строительство;

• информировать население о принимаемых и принятых решениях по вопросам подготовки документов и выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости и их комплексов в границах поселений и на межселенных территориях;

• устанавливать порядок участия граждан Российской Федерации и их объединений в обсуждении принимаемых решений, о подготовке документов и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости;

• приводить свои решения в соответствие с решением суда по делу о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство.

Местные органы архитектуры и градостроительства обязаны:

• рассматривать в пределах своей компетенции заявления заинтересованных физических и юридических лиц о выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости;

• осуществлять проверку материалов и сведений при подготовке разрешений на строительство;

• доводить до сведения заказчика требования о необходимости соблюдения особых условий реализации инвестиционных проектов, вопросы согласования проектной документации с заинтересованными организациями;

• обеспечивать контроль за соответствием проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

• осуществлять регистрацию разрешения на строительство и утвержденной проектной документации в муниципальном градостроительном кадастре;

• согласовывать в установленном порядке градостроительную и проектную документацию для строительства объектов недвижимости;

• определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в том числе в случаях, если строительные работы не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий и сооружений, а также не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки поселения и их отдельных объектов.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство объекта недвижимости в зависимости от его значения и местоположения застройщик представляет в соответствующий орган местного самоуправления, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации следующие документы и материалы, которые являются основанием для выдачи разрешения:

• заявление застройщика по утвержденной форме;

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка;

• материалы, содержащиеся в проектной документации:

пояснительная записка;

схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

схема планировочной организации земельного участка^ подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линии, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

схемы, отображающие архитектурные решения;

сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

проект организации строительства объекта капитального строительства;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ);

• разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ);

• согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагаются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка;

• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство должны:

• произвести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

• произвести проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

• выдать разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на строительство направляется застройщику в письменной форме с мотивированным объяснением причин принятого решения. Отказ может быть произведен в случаях:

• несоответствия проектной документации на объект утвержденной градостроительной документации, выданному архитектурно-планировочному заданию, строительным нормам и правилам;

• несоответствия проектной документации на объект по разрешенному использованию земельного участка.

При изменении организационно-правовой формы застройщика или передаче прав собственности на объект разрешение подлежит перерегистрации в месячный срок.

Заказчик (застройщик) в процессе строительства обязан информировать орган, выдавший разрешение на строительство, об изменении условий, существенно влияющих на проектные решения, окончание срока лицензии и другие факторы.

По истечении срока действия разрешения застройщик обязан продлить его и перерегистрировать в соответствующем органе исполнительной власти.

В разрешении на строительство указываются:

• наименование объекта недвижимости с установленными границами и формами собственности (местоположение земельного участка и юридический адрес заказчика (застройщика);

• назначение, градостроительный регламент (данные о параметрах и видах разрешенного использование земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости), ограничения на их использование;

• условия обеспечения вновь создаваемой и (или) модернизируемой недвижимости объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

• основные этапы реализации проектной документации;

• сроки начала и завершения строительства;

• условия продления разрешения на строительство;

• санкции за невыполнение обязательств;

• порядок передачи для учета, регистрации и хранения исполнительной съемки территории, зданий, строений и сооружений, подземных сетей и коммуникаций;

• особые условия осуществления строительно-монтажных работ.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

• строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

• изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

• иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строи-тельства сохраняется.

Органы исполнительной власти различных уровней сами разрабатывают порядок выдачи разрешений на строительство на зем лях им подведомственных. Например, Правительство Москвы утвердило «Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» от 11.04.2000 № 378-РМ. Положение обязательно для всех участников инвестиционно-строительной деятельности независимо от форм собственности и источников финансирования. Оно включает в себя вопросы от обращения заявителя в органы власти г, Москвы до получения т

разрешения (ордера) на производство строительно-монтажных работ. В зависимости от вида строительных работ устанавливаются этапы проведения предпроектной и проектной подготовки, требования к составу, порядку оформления, согласования и утверждения документации.

Проведение строительных работ на территории г. Москвы осуществляется в соответствии с единой градостроительной политикой и на основании установленного порядка предпроектной и проектной подготовки.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает предынвестиционный и инвестиционный периоды. В предынвестиционный период разрабатывается следующая градостроительная документация:

• схемы размещения жилищного и других видов строительства;

• схемы инженерного размещения территорий районов строительства и реконструкции;

• градостроительные планы административных округов, районов;

• проекты планировки территории.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляется: о

• разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной предынвестиционной градостроительной документации);

• подготовка исходно-разрешительной документации;

• оформление правового акта городской администрации - разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом предпроектной подготовки строительства является правовой акт, определяющий заказчика-застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности.

Проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

• разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения (архитектурного проекта);

• разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации (проекта, утверждаемой части рабочего проекта);

• разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.

Проведение строительных работ по объектам на территории г. Москвы производится исключительно на основании оформленного права на их проведение и в соответствии с согласованной и утвержденной документацией, кроме случаев, где в зависимости от вида работ оформление разрешения не требуется.

Заказчик вправе осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ по объекту при наличии следующей документации:

• оформленный правовой акт городской администрации;

• оформленные имущественные и земельные отношения;

• разработанный, согласованный и утвержденный архитектурный проект;

• оформленный ордер на производство строительно-монтажных и земляных работ.

Оформление разрешения необходимо для следующих видов работ:

• новое (капитальное и некапитальное) строительство;

• реконструкция;

• реставрация;

• установка нестационарных объектов;

• использование территории (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);

• благоустройство территории;

• капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

• перепланировка и переоборудования помещений;

• реконструктивные работы.

Не требуется оформление разрешений (при условии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) при проведении следующих видов работ:

• замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

• чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отдельных покрытий стен, полов и потолков);

• замена внутренних столярных изделий.

Предпроектная подготовка нового строительства и реконструкции объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

• разработку градостроительного обоснования размещения объекта;

• подготовку исходно-разрешительной документации (ИРД);

• оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Подготовка ИРД проводится Москомархитектурой, рассматривается регламентной комиссией. Основанием для подготовки ИРД и аренду для этих целей земельного участка является поручение префекта административного округа или поручение Городской окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительству, или правовой акт городской администрации.

Для разработки ИРД заказчик представляет следующую документацию:

• письмо заказчика с заявкой на подготовку ИРД;

• заявка (задание);

• справка Государственного градостроительного кадастра (кроме конкурсных объектов);

• документ, являющийся основанием для подготовки ИРД;

• копии правоустанавливающих документов по оформлению земельных отношений (при наличии);

• лицензия на выполнение функций заказчика на проведение предпроектных работ;

• копии природоохранной разрешительной документации.

Состав ИРД:

• основание для оформления ИРД;

• справка Государственного градостроительного кадастра (по конкурсным объектам);

• градостроительное обоснование размещения объекта;

• материалы предпроектной проработки;

• градостроительное заключение (эскиз, заключение по обследованию объекта недвижимости, заключение по условиям проектирования, заключение согласующих организаций);

• заключение по инженерному обеспечению объекта;

• заключение по компенсационному озеленению;

• заключение Москомприроды;

• протокол рассмотрения материалов предпроектных проработок Архитектурным советом;

• заключение ГУОП г. Москвы о необходимости проведения археологических исследований (для исторических территорий);

• заключение по визуально-ландшафтному анализу (для исторических территорий);

• расчет соцкультбыта (при необходимости);

• расчет продолжительности инсоляции и естественной освещенности (при необходимости);

• сводный расчет платежей, осуществляемых инвестором за право реализации проекта на этапе получения ИРД и до начала производства строительных работ на объекте;

• проект правового акта городской администрации;

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Материалы ИРД подлежат:

• согласованию ■=- префектом административного округа, районной управой, ГУ ГО и ЧС т. Москвы;

• оформлению заключений - ЦГСЭН в г. Москве; Москомприроды; ОПС Мосгоргеотреста; НИиПИ Генплана; ГУОП г, Москвы; Москомзема (с информацией о территориально-экономической зоне и базовой ставке арендной платы - земельного налога) ; Департамента государственного и муниципального имущества т- Москвы (с информацией об оценке зданий и сооружений, расположенных на участке); УГПС ГУВД г. Москвы.

Основанием для получения права на строительство объекта, финансируемого из городских источников, является правовой акт городской администрации (постановление Правительства г. Москвы).

Основанием для получения права на строительство, реконструкцию объекта внебюджетного финансирования, осуществляемого на конкурсной основе, является правовой акт городской администрации и инвестиционный контракт, оформленные в соответствии с комплектом конкурсной документации, выполненной на основании утвержденной программы строительства.

Основанием для получения права на строительство, реконструкцию объекта с оформленными земельными и имущественными отношениями является разрешение Москомархитектуры на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД.

Для оформления разрешений при увеличении общей площади объекта сверх установленной оформленными имущественными отношениями по всем видам работ обязательно оформление правового акта городской администрации.

Право на строительство крупных торговых объектов, имущественных комплексов с торговой площадью свыше 1000 м2 оформляется Правительством г, Москвы.

Схема разработки исходно-разрешительной документации приведена на рис. 1.6.

В ст. 52 Градостроительного кодекса РФ приведены основные положения по осуществлению строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. За объектами капитального строительства осуществляется строительный контроль и государственный строительный надзор.

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать юридическое или физическое лицо, осуществляющее подготовку проектной документации (ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).

Рис. 1.6. Схема разработки исходно-разрешительной документации

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов (ст. 54 Градостроительного кодекса РФ).

1.3.2. Формы систем управления строительством

В капитальном строительстве большое значение имеют организационные формы отношений между участниками инвестиционного процесса, которые существенно влияют на эффективность капитального строительства. Наиболее ощутимое значение имеет специализация ведения строительных работ. Она способствует росту производительности труда, повышению качества работ, сокращению сроков строительства за счет внедрения новейших строительных технологий машин и механизмов. Чем выше степень разделения труда, тем меньшее количество однородных операций и работ производит один рабочий, одна организация, тем лучше обстоит дело с навыками и опытом рабочих.

С развитием рыночных отношений в Российской Федерации расширились и разновидности форм управления строительством, зависящих от следующих основных факторов:

• размера строящегося, реконструируемого или расширяемого объекта;

• сложности объекта;

• природно-климатических и других местных условий;

• продолжительности строительства;

• возможности самого заказчика по руководству работами, проектированию и непосредственному выполнению строительно-монтажных работ;

• стоимости строительства;

• возможных рисков.

Выбор той или иной формы управления строительством принадлежит заказчику. При выборе формы управления заказчик исходит из следующих предпосылок:

• какими силами сам он располагает;

• как отразится передача функций управления строительством другим исполнителям на качестве работ, стоимости, риске.

В современных условиях используются четыре основные организационные формы подрядных отношений заказчика с исполнителями:

1) подрядная;

2) «под ключ»;

3) хозяйственная;

4) подрядные торги.

Эти основные формы, в свою очередь, могут включать в себя и свои системы отношений.

Подрядная форма управления. Общее руководство и управление строительством производится заказчиком (рис. 1.7, а). Он самостоятельно или , с привлечением специализированных организаций обосновывает целесообразность возведения объекта, заказывает изыскание площадки, оформляет отвод земли под строительство, разработку проектно-сметной документации, производит заказ на изготовление оборудования, заключает договор с генподрядной организацией на строительство объекта, обеспечивает финансирование. В процессе строительства заказчик также осуществляет общее руководство, а по завершении строительства организует приемку объекта в эксплуатацию.

При подрядной форме существуют несколько видов профессионального управления. При этом ряд функций по управлению строительством (заказ на проектирование, заказ оборудования, отвод земли) заказчик оставляет за собой, а непосредственное текущее управление строительством поручает по договору юриди ческому лицу, как правило, генеральному подрядчику (рис. 1.7, б) или профессиональному управляющему - физическому лицу (рис. 1.7, в). Эти формы управления в чем-то совпадают с предыдущей (см. рис. 1.7, а), но при них заказчик уже не вмешивается в строительный процесс и даже в контроль строительно-монтажных работ, но участвует в техническом надзор за строительством и в приемке объекта в эксплуатацию.

Форма профессионального управления «под ключ» (рис. 1.8). При этой функции заказчика по договору передаются генеральному подрядчику. Генподрядная строительная организация принимает на себя полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, сметной стоимостью и в установленные сроки. Она может также заказывать проектирование, оборудование, пуск объекта в эксплуатацию. Инвестор (заказчик-застройщик) в этом случае принимает участие в текущем контроле качества работ и осуществляет приемку уже законченного объекта в эксплуатацию. Руководство строительством может осуществляться через генерального подрядчика (юридическое лицо) (рис. 1.80, а) или через управляющего строительством (физическое лицо) (рис. 1.8, б). Эта форма управления повышает заинтересованность генерального подрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, упрощает систему связей смежников, сокращает сроки строительства. При этой форме управления инженер (инжиниринговая организация) - физическое или юридическое лицо действует от имени заказчика и осуществляет контроль и надзор за ходом строительства объекта.

Хозяйственная форма управления (рис. 1.9). Строительство объекта осуществляется силами инвестора или заказчика-застройщика. При этой форме наряду с выполнением общих функций (отвод земли, заказ оборудования, изыскание и т.п.) инвестор принимает непосредственное участие в проектировании и выполнении строительно-монтажных работ. Он может выполнять что-то своими силами, что-то передавать по договорам подрядчикам и субподрядчикам. Чаще всего эту форму применяют при реконструкции, расширении и ремонте действующих предприятий, зданий и сооружений, а также в агропромышленном, водохозяйственном и мелиоративном комплексах, ведомствах Министерства обороны и т. п. При такой форме управления не представляется возможным равномерно (в течение года) загрузить рабочих-строителей, машины и механизмы, технологическое оборудование инвестора; дополнительно возникает неопределенность объема и фронта работ. При этой форме строительно-монтажные участки имеют слабую оснащенность высокопроизводительной специализированной техникой, невысокий уровень квалификации рабочих, низкий уровень производительности труда. Имеются и преимущества: сокращение времени на согласование и привлечение подрядных стро-

Рис. 1.8. Схема формы профессионального управления строительством

ПОД «КЛЮЧ»:

а - проектирование - строительство под общим руководством как юридического, так и физического лица; б - проектирование -- управление - строительство под общим руководством физического лица

Рис. 1.9. Схема хозяйственной формы управления проектированием и строительством ительных организаций, общая заинтересованность коллектива действующего предприятия и строительного участка в быстром и качественном выполнении работ, единство руководства эксплуатации и строительства (реконструкции, перевооружения, ремонта) объекта. Такая форма управления присуща мощным производственным организациям: акционерным обществам, коммерческим объединениям, финансово-промышленным группам.

Подрядные торги (тендер) (рис. 1.10). Это система управления строительством, при которой заказчик выбирает проектировщиков, подрядчиков, поставщиков технологического оборудования на конкурсной основе путем рассмотрения наиболее выгодных предложений с точки зрения как цены, так и других коммерческих и технических условий.

Существуют две формы торгов: закрытые и открытые. При закрытых торгах заказчик для участия в торгах приглашает несколько уже известных ему фирм, из которых и выбирает ту, которая дает наиболее приемлемые для него предложения. При открытых торгах заказчик путем объявления в открытой печати приглашает всех желающих принять участие в торгах.

Основные требования по проведению подрядных торгов изложены в МДС 80-13.2000 «Положение о подрядных торгах в Российской Федерации» и МДС 80-6.2000 «Методические рекомендации по процедуре подрядных торгов»

Подрядные торги проводятся при размещении следующих заказов:

• на строительство предприятий зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения;

• выполнение проектных, изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

• поставку комплектного технологического оборудования;

• управление проектом, консультирование, надзор;

• другие технически и организационно обоснованные сочетания изложенных выше работ и услуг.

К началу объявления торгов заказчик совместно с организатором торгов (инжиниринговая фирма, менеджер по проведению и организации торгов, имеющие сертификат и аттестацию) разрабатывает комплект документации (тендер), в котором излагаются основные идеи предмета торгов и характер коммерческих условий: детальное описание объекта, технические требования, необходимый объем графических материалов, коммерческие условия, проект контракта. Для рассмотрения предложений создается тендерный комитет из независимых высококвалифицированных специалистов. Тендерная документация и объем работ, выставляемые на торг (лот), выкупаются, как правило, за незначительную плату. При подаче документов в тендерный комитет для подтверждения серьезности своих намерений каждый претендент вносит залог до 3 % от суммы предложения. Если предложения отклоняются, то залоговая сумма претенденту возвращается. Дополнительно для участия в торгах претендент должен представить в тендерный комитет следующую документацию:

Рис. 1.10. Схема формы управления проектированием и строительством

«подрядные торги (тендер)»

• заявку для участия в подрядных торгах;

• временное поручительство в форме гарантии банка;

• копию платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка;

• расчет цены предмета торгов с указанием порядка ее исчисления;

• пояснительную записку с приложением необходимой экономической, технической и технологической документации.

Возможны несколько вариантов оценки оферт оферента:

• если технологические, архитектурные, конструктивные и объемно-планировочные решения уже приняты, тогда оцениваются предложенная цена и возможности оферента по выполнению работ в установленные или более короткие сроки с требуемым качеством;

• если лот представлен в виде ТЭО, тогда оценка производится по условиям строительства «под ключ» с показателями по себестоимости продукции, сроку окупаемости капитальных вложений, сроку ввода в эксплуатацию, степени воздействия объекта на окружающую среду, а для непроизводственных объектов - архитектурной выразительности, стоимости строительства и затрат на эксплуатацию;

• если проводятся международные торги, тогда учитываются показатели по использованию местных строительных материалов, отечественного оборудования и трудовых ресурсов.

Принятие решения о присуждении заказа обычно происходит через несколько месяцев после изучения предложений, кредитоспособности предприятия, его производственных возможностей. При рассмотрении предложений обычно учитывается комплекс вопросов: коммерческих, финансовых, технических, состояние фирмы-претендента.

Организация, получившая подряд с торгов, заключает контракт с заказчиком, в котором оговариваются условия подряда: стоимость, вид валюты, условия платежей, сроки выполнения работ, формы урегулирования споров, законодательные положения, различного рода санкции, виды страхования, особые условия.

1.3.3. Возможные формы организации строительных организаций

Гражданский кодекс РФ определяет следующие формы предпринимательской деятельности:

• без образования юридического лица;

• с образованием юридического лица.

Статус предприятия зависит:

• от способа формирования капитала (личный, паевой, акцио: нерный);

• формы принятия управленческих решений (собственник, учредитель, собрание учредителей (пайщиков);

• формы распределения прибыли (личный доход, выплата по паю, дивиденд).

В формах без образования юридического лица (индивидуальная и семейная трудовая деятельность) это союз работников, не предусматривающий привлечение наемного труда. Он функционирует на принципах самофинансирования, самокредитования и самоокупаемости. Такое предприятие считается созданным, если прошло государственную регистрацию. По решению владельца оно также может приобрести статус юридического лица.

В формах с образованием юридического лица (кооперативные, акционерные и арендные предприятия, ООО и т.п.) это союз собственников, предусматривающий привлечение наемного труда. Юридическим лицом считается предприятие (организация), прошедшее государственную регистрацию, имеющее самостоятельный баланс (смету) и обособленное имущество; оно отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные права, выполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическим лицом могут быть коммерческие и некоммерческие организации.

Коммерческие организации создаются в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий с основной целью своей деятельности - извлечение прибыли.

Некоммерческие организации могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных или иных фондов и в других формах, предусмотренных законом. Организационные формы юридических лиц в соответствии с Гражданским кодексом РФ представлены на рис. 1.11.

Коммерческие организации различных форм собственности в целях предпринимательской деятельности и защиты общих имущественных интересов по договору между собой могут создавать объединения в форме консорциумов, концернов, ассоциаций, союзов и фондов. Эти объединения могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями, зависящими от решения участников.

Общественные и иные некоммерческие организации, в том числе учреждения, могут добровольно объединяться в некоммерческие ассоциации (союзы) этих организаций. Члены ассоциации сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица, но не отвечают по обязательствам своих членов.

В рыночных условиях управление строительной организацией может производиться в двух видах (рис. 1.12):

Рис. 1.11. Организационные формы организаций строительной отрасли

Рис. 1.12. Формы управления строительной организацией в рыночных условиях о

• государственное регулирование;

• рыночное управление.

Главный принцип рыночного управления состоит в ограниченности государственного регулирования, торжестве договорных форм взаимоотношений, равенстве субъектов хозяйствования по горизонтали. Стиль управления демократический с преобладанием экономических методов на уровне объекта в целях получения прибыли (обеспечения коммерческой эффективности).

Контрольные вопросы 1. Что такое инвестиции? Что такое капитальные вложения?

2. Как классифицируются инвестиции?

3. Дайте определение субъектов и объектов инвестиционной деятельности.

4. Назовите фазы инвестиционного цикла. Что каждая из них в себя включает?

5. Кто устанавливает стадийность проектирования и от чего она зависит?

6. Что включают в себя инженерные изыскания для строительства?

7. Назовите основные разделы проекта на строительство зданий производственного и жилищно-гражданского назначения.

8. Каковы порядок и правила экспертизы и утверждения проектно-сметной документации? Кто ее утверждает? По каким объектам капитального строительства не проводится государственная экспертиза проектно-сметной документации?

9. Что собой представляет разрешение на строительство, какие документы предоставляются для его получения и кто его выдает?

10. Назовите наиболее широко применяемые формы организации и управления строительством. Дайте им краткую характеристику.

11. Назовите основные формы организации строительных предприятий. Дайте им краткую характеристику.