Например, кредит в 400 ООО долл., предоставленный под 12% на 25 лет, предусматривает ежемесячные выплаты 4212,90 долл. Как дополниТАБЛИЦА 9-5

График погашения “пружинного” ипотечного кредита (с выплатами одних только процентов)

Год

Процент (в долл.)

Основная сумма (в долл.)

Сумма платежа (в долл.)

Фактор реверсии (в доля.)

Текущая стоимость (в долл.)

48 000

48 000

X

0,8

= 38 400

48 000

48 000

X

0,64

= 30 720

48 000

48 000

X

0,512

= 24 576

48 000

48 000

X

0,4096

= 19 661

48 000

48 000

X

0,32768

= 15 729

48 000

100 000

148 000

X

0,262144

= 38 797

36 000

100 000

136 000

X

0,209715

= 28 521

24 000

100 000

124 000

X

0,167772

= 20 804

12 000

100 000

112 000

X

0,134218

= 15 032

Всего при отдаче 25%

232 240

Рис. 9.5. Сравнение ипотеки с нарастающими платежами и ипотеки с равновеликими выплатами тельный процент кредитор должен получать 15% от суммы ежегодного рентного дохода (действительного валового дохода) сверх 100 ООО долл. Если в первый год рентный доход составит 120 ООО долл., то 15% от суммы превышения в 20 000 долл. — 3000 долл. составят дополнительный процент, т.е. “кикер”. Предполагается, что 3000 долл. или любая другая прогнозируемая сумма превышения установленного уровня рентного дохода будут капитализированы по более высокому коэффициенту, чем номинальная 12%-ная ставка ипотечного кредита, с тем чтобы учесть неопределенность, связанную с получением данного дохода.

Нарастающие платежи

Ипотеки с нарастающими платежами (GPM) предусматривают переменные выплаты. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы по требуемой ставке отдачи.

GPM применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. В течение первых лет платежи по ним остаются низкими, однако за пять — десять лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. На рис. 9-5 платежи по GPM сравниваются с платежами по стандартной ипотеке.

В течение первых лет GPM дают отрицательную амортизацию; в действительности остаток основной суммы увеличивается. Затем для проведения полной амортизации, платежи по GPM должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Обратный аннуитет

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом (RAM) предоставлялись ушедшим на пенсию домовладельцам. В настоящее время непогашенной остается лишь их незначительная часть. RAM предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще отсутствие таковых вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. С учетом предполагаемого периода погашения такие ипотеки могут оцениваться тем же методом, что и описанный ранее для “замороженных” кредитов. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, определенным контрактом. RAM могут быть структурированы таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.

Переменная ставка

Ипотечные обязательства с переменным процентом (VRM) имеют процентную ставку, изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный тип кредита был введен с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную на долгий срок ставку процента.

Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен; может быть установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или снижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат; обратное произойдет при снижении ставки.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒