Требуемая ставка отдачи    0,12

Минус Отлаженный доход (прирост стоимости):

0,3 X 0,209*    0,0627

Коэффициент капитализации    0,0573

Поэтому текущая стоимость актива будет равна 100 долл./ 0,0573 или

Стоимость:    $100    :    0,0573    ■    $1745

Поток доходов изображен графически на рис. 5-3.

Рис. 5-3. Поток доходов и реверсия актива с растущей стоимостью

"Карта роста” этих инвестиций, построенная с использованием метода "депозитной книжки”, показывающей запись трансакций по сберегательному счету, приведена в табл. 5-3.

В данном случае, когда происходит повышение стоимости инвестиций, выручка от перепродажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но также приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной конечной отдачи. Обратите внимание, что остаток на конец четвертого года (2268 долл.) на 30% превышает сумму первоначального депозита (1745 долл.).

ТАБЛИЦА 5-3

Карта роста инвестиций с использованием метода “депозитной книжки”

(в доля.)

Депозит

Проценты,

12%

Минус снимаемый текущий доход

Остаток на конец года

1745

1854

1978

2116

2268

Расчеты, учитывающие повышение стоимости капитала. Повышение цены земли, зданий и сооружений может происходить за счет того, что: 1) инфляция требует увеличения выплачиваемой за собственность долларовой суммы и 2) с ростом населения и привлекательности местоположения повышается спрос на определенные объекты недвижимости. Во многих случаях инвесторы покупают по ценам, которые отражают достаточно низкий текущий доход и ожидание отложенного дохода. Иными словами, они покупают по цене, в которую залажено ожидание прироста стоимости.

Предположим, ожидается, что инфляция вызовет такое повышение цен на объекты собственности, которое перекроет сумму их износа и устаревания; или же ожидается, что рост стоимости будет вызван увеличением местного спроса. В подобных случаях реверсия, получаемая при перепродаже объекта, не только обеспечит возврат капитала, но и принесет дополнительный доход. Отсутствует необходимость возмещения первоначального капитала из текущих доходов, поскольку в конечном счете произойдет обратное — повысится стоимость самого капитала. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Данная поправка может быть необходима при оценке земли или современных зданий и сооружений в период высокой инфляции при условии, что рыночные цены будут учитывать низкую текущую отдачу и ожидаемый доход от прироста капитала. Например, предположим, что инвестор хочет получить 15%-ную отдачу (ставка дохода на инвестиции) при инвестировании 100 ООО долл. собственного капитала. Прогнозируемые ежегодные денежные поступления составляют 14 445 долл. Если выручка от перепродажи будет в точности равна 100 ООО долл., то доход составит 14,45% — едва ниже требуемых 15%.

Предположим, что инвестор готов отсрочить получение 555 долл. в год (15 ООО долл. — 14 445 долл. = 555 долл.) в обмен на прирост стоимости в будущем. В табл. 5-4 показано, как может быть учтено повышение стоимости капитала при расчете коэффициента капитализации.

Если известны прогнозируемый прирост стоимости и величина текущего дохода, то могут быть рассчитаны темпы прироста капитала. Например, предположим, что в соответствии с прогнозом в течение 10-летнего периода стоимость собственного капитала в оцениваемом объекте увеличится на 20%. Ежегодный денежный поток будет оставаться неизменным и составит 14 445 долл.; инвестор хочет получить 15%-


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒