Минус: Поправка на уровень Загрузки и потери при сборе платежей    -5 ООО

Плюс: Прочий доход    +3 ООО

Действительный валовой доход    $    98 ООО

Минус: Операционные расходы    -33 ООО

Чистый операционный доход    $    65 ООО

Минус: Обслуживание долга: 12    х $2509,32    -30 112

Поступление денежных средств до уплаты налога    $    34 888

1.    3303,26 долл. - 2509,32 долл. =793,94 долл.

2.    793,94 долл. х 90,8194    = 72 105,15 долл.

В данном расчете, результат которого равен 72 105,15 долл., предпринимается попытка оценить текущую сумму экономии, обусловленной низкопроцентным кредитом. Он показывает, что инвестор, который получает кредит под преобладающий в настоящее время процент (12%), может привлечь на 20-летний срок заемных средств только на 227 894,83 долл. (300 000 долл. — 72 105,17 долл. = 227 894,83 долл.) — при этом сумма ежемесячных платежей по кредиту будет той же, что и по существующей ссуде под 8%. Однако собственность, отягощенная низкопроцентным финансированием, редко дает всю сумму экономии, поскольку левередж и сбережения по подоходному налогу обычно ниже.

Передача ипотечной задолженности вместе с собственностью. Обязательства по многим ипотечным кредитам не могут автоматически переходить к покупателю. В большинстве штатов обычные закладные под жилые дома и другие объекты чаще всего содержат положения о возможном сокращении срока кредита в случае последующей перепродажи собственности (due on sale clauses). Последние предусматривают ускоренную выплату основной суммы долга при продаже заложенного объекта, за исключением тех случаев, когда кредитор одобряет сделку. Когда текущая ставка процента превышает номинальную ставку по закладной, многие кредиторы одобрят предлагаемую продажу, только если ставка по ипотеке будет поднята до уровня текущих процентных ставок. Таким образом, аналитику не следует исходить из того, что ипотечный кредит будет автоматически передан вместе с самим объектом.

Влияние дисконтных пунктов

С целью получения кредита под процент ниже рыночной ставки заемщик может согласиться на выплату так называемых дисконтных пунктов. Каждый дисконтный пункт означает получение кредитором единовременной комиссии в размере 1% от основной суммы. Часто продавцы оплачивают пункты в соответствии с государственными предписаниями.

Хорошо осведомленные продавцы, в тех случаях когда они должны оплатить дисконтные пункты по новым кредитам, предоставляемым покупателям, применяют легальные пути для того, чтобы переложить их на покупателей, поскольку именно последние стремятся получить финансирование. В некоторых случаях продавцы не имеют права поднимать цену, когда они должны оплатить дисконтные пункты; поэтому они увеличивают цену, используя более утонченный подход. Например, продавцы сразу запрашивают высокую цену и настаивают на ней в тех случаях, когда они должны оплатить пункты; однако они готовы снизить цену, если финансирование не предусматривает оплату пунктов продавцом.

Когда аналитик или оценщик встречается с продажей, включающей два или более дисконтных пунктов, то скорее всего цена на собственность установлена на более высоком уровне, чем если бы сделка не предусматривала оплату пунктов продавцом. Для того чтобы получить рыночную оценку стоимости, из действительной цены сделки следует вычесть сумму оплаченных продавцом пунктов.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒